Calcula el cuadro de amortización de tu hipoteca, simula el ahorro con amortización anticipada, compara reducir plazo vs cuota y decide si invertir ese dinero es mejor opción. Con tus datos reales.
Introduce los datos de tu hipoteca para calcular el cuadro de amortización completo, el ahorro con amortización anticipada y la comparativa plazo vs cuota.
Lo que pagas al banco cada mes. Encuéntralo en tu recibo bancario o en la app de tu banco.
Mira la fecha de vencimiento en tu contrato. Ej: 28 años y 2 meses.
El TIN (no el TAE) está en tu contrato. Si es variable: Euríbor + tu diferencial.
El TIN es el tipo de interés "puro" que aplica el banco. La TAE incluye también comisiones y gastos. Para calcular cuánto ahorras amortizando, siempre usa el TIN.
Mueve el slider para ver el impacto en tiempo real. Una vez: si tienes un extra puntual (herencia, bonus, ahorro acumulado). Cada año: si puedes apartar una cantidad fija anualmente — el efecto acumulado suele ser mucho mayor que una única amortización del mismo importe total.
Afecta a la comisión máxima por amortización anticipada (Ley 5/2019). Variable: 0,25% los primeros 3 años, luego 0%. Fija: hasta 2% los primeros 10 años, 1,5% después. Si no hay comisión en tu contrato, no cambia nada.
Si firmaste antes del 1 de enero de 2013, puedes aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual en el IRPF: hasta un 15% de lo amortizado ese año sobre un máximo de 9.040 €. Eso supone un ahorro fiscal de hasta 1.356 €/año.
La pregunta más habitual entre hipotecados con ahorros: ¿destino ese dinero a amortizar o lo pongo a trabajar en fondos indexados? La matemática es clara cuando tienes los números delante.
¿Con qué rentabilidad comparas? Elige un escenario real:
El ahorro por amortización es el coste de interés evitado, compuesto anualmente al TIN (sin impuestos). La inversión aplica ~21% de impuesto sobre ganancias de capital (tramo medio español). Cálculo orientativo.
¿Tienes una hipoteca cara?
Si tu TIN supera el 3,5%, una subrogación o negociación con el banco puede reducir tu cuota mensual de forma permanente. Compara antes de decidir.
Herramientas externas de terceros. AmortizaHipoteca no garantiza sus condiciones.
La calculadora necesita tres datos: tu capital pendiente (cuánto le debes todavía al banco), los años que te quedan y el TIN (el tipo de interés de tu hipoteca). Si no los tienes a mano, aquí te explicamos exactamente dónde encontrarlos.
Es la deuda que todavía tienes con el banco. Lo encuentras en:
• La app o banca online de tu banco → busca "Mis préstamos" o "Mi hipoteca" → "Saldo pendiente"
• El extracto hipotecario anual que el banco envía cada enero (busca "capital pendiente" o "deuda pendiente")
• Llamando o yendo a tu sucursal y pidiéndolo directamente
El tiempo que te queda por pagar. Lo calculas así:
• En la app de tu banco busca la fecha de vencimiento del préstamo
• Réstale la fecha de hoy
Si en el extracto pone "180 meses pendientes", son 15 años. Si pone "plazo restante: 22 años", ya lo tienes.
Es el porcentaje anual de interés. No confundir con la TAE (que incluye más costes y es siempre mayor).
• Hipoteca fija: el TIN no cambia nunca. Está en tu contrato. Ejemplo: "3,50 % TIN fijo".
• Hipoteca variable: cambia cada 6 o 12 meses. Es el Euríbor actual + tu diferencial. El banco te avisa por carta o email en cada revisión. Ejemplo: Euríbor 3,2 % + diferencial 0,5 % = TIN 3,7 %.
La forma más rápida:
1. Entra en la app de tu banco
2. Ve a "Préstamos" o "Hipoteca"
3. Pulsa en el detalle del préstamo
En BBVA, Santander, CaixaBank, ING, Bankinter y el resto de bancos españoles, los tres datos aparecen ahí. Si no los ves, llama al teléfono de atención al cliente.
Amortizar una hipoteca anticipadamente significa hacer un pago extra para reducir el capital pendiente antes de lo previsto. Esto te permite pagar menos intereses totales a lo largo de la vida del préstamo, ya que los intereses se calculan siempre sobre el capital que queda por devolver.
En España, la mayoría de hipotecas usan el sistema de amortización francés: la cuota mensual es fija, pero al principio la mayor parte de cada cuota son intereses y solo una pequeña parte reduce el capital. Por eso, amortizar en los primeros años tiene mucho más impacto que hacerlo al final.
Como ves, en los primeros años la mayor parte de tu cuota se va en intereses. Por eso amortizar al principio reduce drásticamente lo que acabas pagando en total.
Cuando haces una amortización anticipada, tu banco te ofrece dos opciones:
Mantienes la misma cuota mensual pero terminas de pagar antes. Ahorras más en intereses porque el préstamo dura menos tiempo. Es la opción más eficiente financieramente.
Mantienes el mismo plazo pero pagas menos cada mes. Liberas liquidez mensual, lo que puede ser útil si tu economía está ajustada o quieres disponer de más dinero mes a mes.
No existe una respuesta universal: depende de tu situación financiera. Si puedes permitirte mantener la cuota actual, reducir plazo siempre ahorra más dinero. Usa el simulador de arriba para comparar ambas opciones con los datos reales de tu hipoteca.
Imagina una hipoteca típica en España: 150.000 € a 25 años con un TIN del 3,5 %. Tu cuota mensual sería de unos 751 €, y al final habrías pagado 75.370 € solo en intereses.
Si amortizas 10.000 € hoy:
Ahorras unos 12.500 € en intereses y terminas la hipoteca 2 años y medio antes. Tu cuota mensual no cambia.
Tu cuota baja unos 50 € al mes (de 751 € a 700 €). Ahorras unos 5.000 € en intereses. El plazo no cambia.
La diferencia es clara: reducir plazo ahorra casi el doble en intereses. Pero si necesitas aliviar tu economía mensual, reducir cuota te da margen cada mes. Introduce tus datos reales arriba para ver tu caso concreto.
No basta con tener dinero disponible: el momento en que amortizas importa tanto como el importe. Entender cuándo tiene más sentido hacerlo puede ahorrarte miles de euros.
El sistema de amortización francés, usado en la mayoría de hipotecas españolas, hace que los intereses sean máximos al principio. En una hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3,5 % TIN, el primer año pagas más de 6.800 € solo en intereses. Si amortizas 10.000 € en el año 1, ese capital deja de generar intereses durante los 29 años restantes: el ahorro acumulado es enorme.
En cambio, si amortizas esos mismos 10.000 € en el año 25, solo quedan 5 años de vida al préstamo y el ahorro en intereses es mínimo. La regla es clara: cada año que pasa, cada euro amortizado tiene menos impacto.
Si tienes una hipoteca variable, una subida del Euríbor aumenta tu cuota. Amortizar capital reduce la base sobre la que se aplica el tipo, lo que amortigua el efecto de las subidas. Con un Euríbor alto, reducir el capital pendiente es especialmente valioso porque cada punto de interés se aplica a una deuda menor.
Antes de amortizar, asegúrate de tener un fondo de emergencia de al menos 3-6 meses de gastos. Meter todos los ahorros en la hipoteca te deja sin liquidez ante imprevistos, y si necesitas dinero urgente, no puedes "sacar" lo que has amortizado. La seguridad financiera personal siempre va primero.
Si tienes deudas con tipos más altos que tu hipoteca —tarjetas de crédito, préstamos al consumo, financiación de coche— págalas primero. Amortizar una hipoteca al 3 % mientras tienes una deuda de tarjeta al 20 % no tiene sentido financiero. Elimina primero las deudas más caras y luego aplica el excedente a la hipoteca.
Estás en los primeros 10 años del préstamo • Tu TIN supera el 3,5 % • Tienes dinero extra sin uso claro • Valoras la tranquilidad de deber menos • Tu hipoteca es variable y el Euríbor está alto
Tu TIN es inferior al 2,5 % • Tienes deudas con tipo mayor • No tienes fondo de emergencia • Puedes obtener más rentabilidad invirtiendo y aceptas el riesgo • Estás en los últimos años del préstamo
Usa el simulador de la izquierda para calcular el ahorro exacto en tu situación concreta: introduce tus datos reales, el importe a amortizar y la fecha en que firmaste tu hipoteca para ver cuánto ahorrarías hoy.
Saber cuánto ahorrarías está muy bien. Pero ¿cómo se hace realmente? Aquí tienes el proceso completo, sin tecnicismos ni letra pequeña.
Usa el simulador de esta página para ver cuánto ahorras con diferentes cantidades. Prueba con lo que tienes disponible: no hace falta que sea una cantidad redonda ni enorme. Asegúrate de que supera el mínimo de tu banco (normalmente entre 300 € y 1.000 €).
Tienes tres vías:
El banco te preguntará qué prefieres. Recuerda lo que has calculado en el simulador: reducir plazo ahorra más dinero en total; reducir cuota baja lo que pagas cada mes. No hay una respuesta universal, depende de tu situación.
Para amortizaciones parciales no hace falta notario. Generalmente basta con firmar un documento en la sucursal o confirmar en la app. El banco cargará el importe en tu cuenta el mismo día o al siguiente.
Si hay comisión por amortización anticipada, el banco te la informará antes de que confirmes. Con la Ley 5/2019, en muchas hipotecas variables esta comisión ya es 0 %.
El banco te dará un documento de confirmación con el nuevo capital pendiente (o la nueva cuota mensual, si elegiste reducir cuota). Guárdalo. Tu próximo extracto ya lo reflejará.
En la mayoría de bancos, la amortización queda aplicada en 24–48 horas. Algunos la procesan el mismo día si lo solicitas antes de cierta hora.
No es obligatorio por ley. Algunos bancos piden una notificación previa de 1–7 días, pero es poco común en la práctica. Tu banco te lo confirmará cuando llames o vayas.
Los simuladores muestran números. Pero hay razones para amortizar que no aparecen en ninguna tabla de ahorro y que para muchas familias son igual de importantes.
Ver que el capital pendiente baja de verdad es una fuente real de bienestar. Para muchas familias, la hipoteca es el mayor peso financiero de su vida. Reducirla antes de lo previsto tiene un impacto emocional que ningún número puede capturar del todo.
Si reduces la cuota mensual y luego pierdes el trabajo o tienes un gasto grande, una cuota más baja es más fácil de sostener. La hipoteca sigue ahí, pero pesa menos. Eso es margen de maniobra en momentos difíciles.
Acortar el plazo 2 o 3 años significa llegar antes al momento en que la casa es completamente tuya. Sin cuota, sin banco, sin hipoteca. Para muchos españoles eso no es solo un dato financiero: es una meta vital.
Invertir en bolsa puede dar más rentabilidad a largo plazo, pero con riesgo. Amortizar te da una rentabilidad asegurada e inmediata, igual a tu TIN, sin importar lo que hagan los mercados. Para quien prefiere dormir tranquilo, esto vale mucho.
Antes de amortizar
Si alguien te ha dicho "amortiza tu hipoteca que ahorras", responde estas 4 preguntas primero. Si todas son "sí", adelante. Si alguna no, hay algo más urgente.
Al menos 3–6 meses de tus gastos guardados en una cuenta accesible. Lo que amortizas no se puede recuperar si luego lo necesitas de golpe: una avería del coche, una obra, un despido.
Si no tienes ese colchón → guarda primero, amortiza después.Tarjeta de crédito (15–25 % de interés), préstamo de coche (6–10 %), crédito al consumo... Su coste es mucho mayor que el de la hipoteca. Amortiguar la hipoteca al 3 % mientras debes un 20 % en tarjetas no tiene sentido financiero.
Si las tienes → cancélalas antes de tocar la hipoteca.El ahorro de amortizar es mucho mayor al principio: en los primeros años casi toda tu cuota son intereses. Si te quedan 3 años, el impacto será pequeño; si te quedan 20, enorme.
Si estás en los últimos años → calcula igualmente, pero el ahorro será modesto.Una reforma, la entrada de un coche, los estudios de los hijos, una boda... Si ese dinero tiene un uso concreto próximo, amortizar no es la mejor decisión. Una vez amortizas, el banco no te lo devuelve.
Si lo necesitarás pronto → no lo inmovilices en la hipoteca.Estás en la posición ideal para amortizar. Usa el simulador de arriba para ver exactamente cuánto ahorrarías y elegir entre reducir plazo o reducir cuota.
Hay algo más urgente que la hipoteca. Resuélvelo primero. Cuando tengas el colchón hecho y las deudas caras cerradas, vuelve aquí: el simulador seguirá esperándote.