La pregunta que todo hipotecado con ahorros se hace
Tienes 10.000 € (o 20.000, o 50.000) ahorrados y tu hipoteca sigue ahí, consumiendo intereses mes a mes. La duda es siempre la misma: ¿amortizo parte de la hipoteca o invierto ese dinero?
La respuesta correcta no es "siempre amortiza" ni "siempre invierte". Depende de un número concreto: tu TIN. Y la matemática es más sencilla de lo que parece.
La ventaja fiscal que casi nadie calcula bien
Cuando amortizas hipoteca, el ahorro en intereses no tributa en IRPF. Es dinero que te quedas íntegro. Cuando inviertes y ganas dinero, Hacienda se lleva entre el 19% y el 28% de las ganancias de capital.
Por eso el punto de equilibrio real no está en comparar tu TIN con la rentabilidad bruta del fondo. Tienes que comparar con la rentabilidad neta:
Dicho de otro modo: amortizar una hipoteca al 3,5% equivale a una inversión garantizada al 3,5% libre de impuestos. Para que un fondo indexado sea mejor, tiene que superar el 4,4% bruto de forma consistente, descontando el IRPF.
Cuándo conviene amortizar
- Tu TIN es alto (por encima del 3,5–4%): el umbral de rentabilidad neta que necesita la inversión para ganar ya está por encima de lo que dan los depósitos o carteras conservadoras
- Estás en los primeros años de hipoteca: el impacto de amortizar es mayor porque la proporción de intereses en la cuota es máxima en los primeros años
- Valoras la tranquilidad financiera: reducir deuda tiene un valor psicológico real: dormir mejor, tener más margen ante imprevistos
- Quieres jubilarte sin deuda: si te quedan más de 10 años de hipoteca y piensas jubilarte en ese plazo, reducir el plazo ahora puede marcar la diferencia
Cuándo puede convenir invertir
- Tu TIN es bajo (por debajo del 2,5%): si firmaste antes de 2022 o tienes una hipoteca fija barata, el umbral de rentabilidad neta está por debajo de lo que históricamente dan los fondos indexados globales
- Tienes horizonte largo (+10–15 años): la volatilidad de la bolsa se suaviza con el tiempo; a corto plazo, los mercados pueden caer
- Ya tienes colchón de emergencia: nunca tiene sentido invertir si no tienes 3–6 meses de gastos accesibles en liquidez
- Tienes tolerancia al riesgo: invertir en bolsa requiere aceptar que puede haber años con pérdidas del 30–40%
La tabla comparativa: qué da más según tu TIN
| TIN de la hipoteca | Umbral inversión (bruto) | Depósito 2,5% | Cartera mixta 4,5% | S&P 500 histórico ~8% |
|---|---|---|---|---|
| 2,0% | 2,53% bruto | ✓ Invierte | ✓ Invierte | ✓ Invierte |
| 2,5% | 3,16% bruto | ✗ Amortiza | ✓ Invierte | ✓ Invierte |
| 3,5% | 4,43% bruto | ✗ Amortiza | ≈ Similar | ✓ Invierte* |
| 4,5% | 5,70% bruto | ✗ Amortiza | ✗ Amortiza | ✓ Invierte* |
| 5,5% o más | 6,96% bruto | ✗ Amortiza | ✗ Amortiza | ≈ Depende |
* Históricamente, a largo plazo y asumiendo la volatilidad. La rentabilidad pasada no garantiza la futura.
El enfoque mixto: lo que hacen la mayoría de los expertos
La respuesta más sensata para la mayoría de hipotecados no es una u otra, sino combinar ambas. Amortiza una parte (reduces la deuda más cara, ganas tranquilidad) e invierte el resto (construyes patrimonio a largo plazo).
Una regla práctica: si tu TIN supera el 3,5%, prioriza amortizar hasta llegar a un TIN efectivo equivalente más bajo. Si ya tienes una hipoteca barata (por debajo del 2,5%) y un horizonte largo, la inversión indexada tiene más sentido matemático.
Lo más importante: usa la calculadora de arriba con tus números reales. La respuesta abstracta no vale: la respuesta con tu capital, tu TIN y tu horizonte temporal es la que cuenta.