AmortizaHipoteca
Cómo calculamos los resultados
Revisión: 11 de septiembre de 2026
La tabla, la gráfica y el resumen se construyen a partir del mismo calendario mensual.
1. Los datos de partida
Usamos capital pendiente, TIN anual y número de meses restantes. Si introduces tu cuota, estimamos el capital compatible con esa cuota, plazo y tipo. El simulador admite entre 1 y 600 meses y TIN del 0 % al 25 %. No modela tipos negativos.
2. Cuota mensual
Aplicamos el sistema francés. Sea C el capital, n los meses y r = TIN / 1.200 el tipo mensual:
cuota = C × r / [1 − (1 + r)−n]
Cuando el TIN es cero, cuota = C / n. Los intereses de cada mes son el capital pendiente al comienzo de ese mes multiplicado por r. El resto del pago devuelve capital.
3. Amortizaciones extra
Una amortización hoy se descuenta antes de la primera cuota. Una aportación en el mes N se aplica después de su cuota. En modo anual, las siguientes llegan cada doce meses, hasta alcanzar el número de aportaciones elegido o cancelar la deuda. Cada aportación se limita al saldo pendiente.
Al reducir plazo mantenemos la cuota. Al reducir cuota calculamos una nueva para el saldo restante y los meses que quedan. La última cuota nunca cobra más que el saldo pendiente y sus intereses. Las comisiones no se financian: son pagos adicionales.
4. Qué llamamos ahorro
El ahorro bruto es la diferencia entre los intereses del calendario sin aportaciones y los del calendario con aportaciones. Al restar las comisiones obtenemos el ahorro mostrado. Si las comisiones superan los intereses evitados, el ahorro puede ser negativo; no lo ocultamos.
En aportaciones anuales, reducir plazo puede cancelar la deuda antes y detener antes las aportaciones. Mostramos los totales efectivamente aportados en cada escenario para que se vea esa diferencia.
5. Comisiones y fiscalidad
Introduce el porcentaje previsto en tu contrato. Se aplica a cada aportación efectiva, sin deducirlo de la fecha de firma. Para préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el Banco de España explica los límites de compensación: en variables, 0,15 % durante cinco años o 0,25 % durante tres; en fijas, 2 % durante los primeros diez años y 1,5 % después. Son límites sujetos al contrato, al régimen aplicable y a la pérdida financiera, no una tarifa automática. Fuente: Banco de España.
El simulador utiliza un solo porcentaje por escenario. Si el porcentaje cambia a lo largo de las aportaciones anuales, el total será orientativo. No incluye costes de cancelación registral, seguros ni otros gastos.
No incorporamos la deducción por vivienda habitual. Comprar antes de 2013 no basta por sí solo: deben cumplirse los requisitos del régimen transitorio. Comprueba tu caso en la Agencia Tributaria.
6. Comparación con invertir
Ambas opciones parten del mismo ahorro y del mismo presupuesto mensual, igual a la cuota original. La opción de amortizar usa el ahorro para capital y comisión; cualquier sobrante se invierte. La opción de invertir coloca todo el ahorro en la inversión y mantiene la deuda.
El rendimiento mensual equivalente se obtiene de la rentabilidad anual efectiva:
rendimiento mensual = (1 + rentabilidad anual / 100)1/12 − 1
Primero aplicamos ese rendimiento al saldo invertido y después añadimos, al final de cada mes, la diferencia entre el presupuesto mensual y la cuota realmente pagada. Al terminar la hipoteca, se invierte todo el presupuesto mensual.
Al final del horizonte, el impuesto estimado es el porcentaje efectivo elegido multiplicado por la ganancia positiva. No se obtiene un crédito fiscal por pérdidas. El resultado comparado es la inversión después de ese impuesto menos la deuda pendiente. Excluimos el valor de la vivienda porque sería el mismo en ambos escenarios.
7. Límites y comprobaciones
El TIN y la rentabilidad se mantienen constantes. No hay previsión de Euríbor, inflación, volatilidad, impagos ni cambios de impuestos. La fecha de inicio representa un momento inmediatamente anterior al siguiente período de intereses; no prorrateamos días.
El cálculo conserva precisión y redondea a céntimos al mostrar. La suma de cifras redondeadas puede diferir ligeramente del total. Contrastamos conservación del capital, última cuota, interés cero, cancelación total, fechas de aportación, comisiones y presupuestos iguales. Estos controles no sustituyen la liquidación de tu banco.